各鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府、街道辦事處,長春九臺經(jīng)濟開發(fā)區(qū)管委會,區(qū)政府各局辦、各直屬單位:
《長春市九臺區(qū)農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地入市管理辦法(暫行)》已經(jīng)區(qū)政府同意,現(xiàn)印發(fā)給你們,請認真組織實施。
長春市九臺區(qū)人民政府
2024年1月3日
長春市九臺區(qū)農(nóng)村集體經(jīng)營性建設
用地入市管理辦法(暫行)
第一章 總 則
第一條 為建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場,維護農(nóng)民集體土地權益,促進集體經(jīng)營性建設用地優(yōu)化配置,根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國土地管理法實施條例》、中共中央辦公廳、國務院辦公廳印發(fā)《關于深化農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地入市工作的意見》的通知和《深化農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地入市試點工作方案》,制定本辦法。
第二條 集體經(jīng)營性建設用地是指存量農(nóng)村集體建設用地中,國土空間規(guī)劃確定為工業(yè)、倉儲、商服、旅游、農(nóng)民安置保障性商品住房用地等經(jīng)營性用途的土地。
第三條 集體經(jīng)營性建設用地入市,是指農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地與國有建設用地享有同等權利,履行相應義務,在符合規(guī)劃、用途管制和依法取得的前提下,農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地使用權實行出讓、租賃、作價出資(入股)等方式,與國有土地同等入市,同權同價。
第四條 集體經(jīng)營性建設用地入市主體可以是代表其所有權的農(nóng)民集體,農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地依法屬于村農(nóng)民集體所有的,由村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會代表集體行使所有權,分別屬于村內(nèi)兩個以上集體經(jīng)濟組織的,由村內(nèi)各該農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或者村民小組代表集體行使所有權,屬于鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、街道辦事處農(nóng)民集體所有的,由鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、街道辦事處集體經(jīng)濟組織代表集體行使所有權;也可以由代表其所有權的農(nóng)民集體委托授權的具有市場法人資格的土地股份合作社、土地專營公司等作為入市實施主體,代表集體行使所有權。
第五條 農(nóng)村集體土地所有權主體應制定集體經(jīng)營性建設用地使用權入市事項的程序、規(guī)范性文本等相關制度其中應包含集體經(jīng)營性建設用地入市議事方案、村級重大事項決策公布及村俗、民俗公約等。
第六條 農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地入市的途徑:
直接就地入市。對符合規(guī)劃、依法取得的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地,具備開發(fā)建設所需基礎設施、規(guī)劃、環(huán)境保護等條件、明確在本村直接使用的,采取協(xié)議、招標、拍賣或者掛牌的方式直接就地入市。
第二章 農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地
使用權出讓、租賃、作價出資(入股)
第七條 集體經(jīng)營性建設用地使用權出讓,是指集體經(jīng)濟組織或村民委員會(以下簡稱出讓人)以土地所有者代表的身份將土地使用權在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者,由土地使用者向出讓人支付土地使用權出讓價款的行為。
集體經(jīng)營性建設用地使用權出讓包括招標、拍賣、掛牌出讓方式或協(xié)議出讓方式。
第八條 依法通過出讓方式取得農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地使用權的土地使用者,其使用權在使用年限內(nèi)可以轉讓、出租、抵押。
第九條 集體經(jīng)營性建設用地使用權的出讓、租賃、作價出資(入股)不改變農(nóng)民集體所有權性質。
第十條 農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地使用權招標、拍賣、掛牌和協(xié)議出讓應當按照下列程序實施:
(一)招標、拍賣、掛牌出讓農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地使用權程序。
1.前期準備。入市主體在區(qū)有關部門的指導下,申請確定建設用地規(guī)劃條件,擬定出讓方案,準備申請文件及相關材料,并報所在鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府、街道辦事處審核。
2.入市申請。入市主體向區(qū)自然資源行政主管部門提出入市申請,提交經(jīng)本集體經(jīng)濟組織或村民委員會村民會議或代表會議同意入市的決議、評估報告、出讓方案(含出讓方式、土地收益分配方案等內(nèi)容)、土地權屬、建設用地規(guī)劃條件確認文件、地上建筑物(構筑物及其他附著物)的產(chǎn)權證、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府、街道辦事處審核意見、勘測定界技術報告及勘測定界圖等材料。
3.方案審查。區(qū)自然資源行政主管部門會同相關部門對擬入市土地產(chǎn)權歸屬、規(guī)劃要求、開發(fā)利用條件和建設項目的國家產(chǎn)業(yè)準入政策、土地供應政策、環(huán)境保護等政策進行審查。
4.方案批準。出讓方案經(jīng)區(qū)自然資源行政主管部門會同相關部門審查通過后,報區(qū)人民政府批準。
5.出讓公告。區(qū)自然資源局在中國土地市場動態(tài)監(jiān)測網(wǎng)、當?shù)赝恋赜行问袌龅让襟w公開發(fā)布,予以公告。
6.競買申請及資格審查。競買申請人在公告規(guī)定期限內(nèi)繳納出讓公告規(guī)定的投標、競買保證金,并根據(jù)申請人類型,持相應文件向區(qū)自然資源局提出競買申請。符合規(guī)定條件的,確認申請人競買資格。
7.組織出讓活動。受入市主體的委托,區(qū)自然資源局按照出讓公告規(guī)定的時間、地點組織出讓活動。出讓活動結束后,競得人與出讓人現(xiàn)場簽訂成交確認書。
8.簽訂合同,公布出讓結果。競得人與出讓人按規(guī)定時間簽訂出讓合同,出讓活動結束7日內(nèi),出讓結果由區(qū)自然資源局在中國土地市場動態(tài)監(jiān)測網(wǎng)站上公示,出讓人在本村務公開欄上公示。
9.批準用地。競得人辦理規(guī)劃、立項、環(huán)評等手續(xù)后,區(qū)自然資源主管部門核發(fā)建設用地規(guī)劃許可證,土地出讓方按照合同約定交付土地。
10.辦理不動產(chǎn)登記。競得人按照集體建設用地使用權出讓合同約定付清全部價款及稅費后,辦理不動產(chǎn)登記,領取不動產(chǎn)權證書。
(二)協(xié)議出讓農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地使用權程序。
1.前期準備。入市主體在區(qū)有關部門的指導下,申請確認建設用地規(guī)劃條件,擬定協(xié)議出讓方案,準備申請文件及相關材料,并報所在鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府、街道辦事處審核。
2.入市申請。入市主體向區(qū)自然資源局提出入市申請,提交經(jīng)本集體經(jīng)濟組織或村民委員會村民會議或代表會議同意入市的決議、評估報告、協(xié)議出讓方案(包括協(xié)議出讓底價)、土地權屬、建設用地規(guī)劃條件、地上建筑物(構筑物及其他附屬物)的產(chǎn)權證、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府、街道辦事處審核意見、勘測定界技術報告及勘測定界圖等材料。
3.協(xié)議出讓方案審查。區(qū)自然資源行政主管部門會同相關部門對擬入市土地產(chǎn)權歸屬、規(guī)劃要求、開發(fā)利用條件和建設項目的國家產(chǎn)業(yè)政策、土地供應政策、環(huán)境保護政策等進行審查。
4.協(xié)議出讓方案報批。協(xié)議出讓方案經(jīng)區(qū)自然資源局審查通過后,報區(qū)人民政府批準。
5.公開出讓信息,接受用地申請,確定供地方式。區(qū)自然資源局在中國土地市場動態(tài)監(jiān)測網(wǎng)、當?shù)赝恋赜行问袌龅让襟w公開發(fā)布出讓地塊信息,同時明確用地者申請用地的途徑和方式,公開接受用地申請。在規(guī)定時間內(nèi),同一地塊只有一個意向用地者或法律、法規(guī)規(guī)定其他情形的可以采取協(xié)議方式出讓。
6.協(xié)商,簽訂意向書。入市主體依據(jù)經(jīng)批準的協(xié)議出讓方案,與意向用地者就土地出讓價格等進行充分協(xié)商、談判。協(xié)商談判時,入市主體參加談判的代表應當不少于5人,雙方協(xié)商談判達成一致,并且議定的出讓價款不低于底價的,集體土地所有權人與意向用地者簽訂《集體建設用地使用權出讓意向書》。
7.公示?！都w建設用地使用權出讓意向書》簽訂后,區(qū)自然資源局將意向出讓地塊的位置、用途、面積、年限、土地使用條件、意向用地者,擬出讓價格等內(nèi)容在中國土地市場動態(tài)監(jiān)測網(wǎng)、當?shù)赝恋赜行问袌龅让襟w進行公示,并注明意見反饋途徑和方式。公示時間不少于5日。
8.簽訂出讓合同,公布出讓結果。公示期滿,無異議的競得人與集體土地所有權人按規(guī)定時間簽訂出讓合同。出讓活動結束7日內(nèi)出讓結果由區(qū)自然資源局在中國土地市場動態(tài)監(jiān)測網(wǎng)站上公示,出讓人在村務公開欄上公示。
9.核發(fā)《建設用地規(guī)劃許可證》。區(qū)自然資源管理部門向受讓人核發(fā)《建設用地規(guī)劃許可證》。
10.交付土地。出讓方按照《集體建設用地使用權出讓合同》《建設用地規(guī)劃許可證》約定的時間和條件交付土地。
11.辦理不動產(chǎn)登記。受讓人按照《集體建設用地使用權出讓合同》約定付清全部集體土地使用權出讓價款,依法辦理不動產(chǎn)登記手續(xù),領取不動產(chǎn)權證書。
第十一條 集體經(jīng)營性建設用地使用權出讓最高年限為:工業(yè)、倉儲用地50年;商服、旅游用地40年;農(nóng)民安置保障性商品住房用地70年。
第十二條 出讓農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地使用權,出讓人與受讓人應當采取書面形式訂立集體建設用地使用權出讓合同。出讓合同應包括下列條款:
(一)出讓人與受讓人的一般信息;
(二)總則;
(三)出讓土地的交付與出讓價款的繳納;
(四)土地開發(fā)建設與利用;
(五)集體建設用地使用權轉讓、出租、抵押約定情況;
(六)期限屆滿;
(七)違約責任;
(八)適用法律及爭議解決。
農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地使用權出讓合同應當在簽訂后15日內(nèi)報區(qū)自然資源局備案。
第十三條 受讓人應當按照集體建設用地使用權出讓合同的約定,足額及時向出讓人支付土地出讓價款。逾期未全部支付的,出讓方有權解除合同,并可請求違約賠償。
第十四條 出讓方應當按照合同約定,提供出讓土地使用權。
未按合同約定提供土地使用權的,土地使用者有權解除合同,并可請求違約賠償。
第十五條 受讓人在支付全部土地出讓價款后,可以持出讓合同、出讓價款、相關契稅繳納憑證等資料辦理不動產(chǎn)登記,領取不動產(chǎn)權證書。
第十六條 受讓人應當按照土地使用權出讓合同的約定和規(guī)劃部門的要求開發(fā)、利用、經(jīng)營土地。
未按合同約定的期限和條件開發(fā)、利用土地的行為由出讓方依據(jù)協(xié)議條款予以糾正。
第十七條 在出讓期限內(nèi),受讓人應當按照出讓合同約定的土地用途、容積率利用土地,不得擅自改變。確需改變的,經(jīng)出讓人和規(guī)劃行政主管部門同意,依照本辦法規(guī)定辦理改變土地用途、容積率批準手續(xù)。由出讓人和受讓人簽訂集體建設用地使用權出讓合同變更或補充協(xié)議,(包括土地用途改變內(nèi)容、是否補繳出讓價款以及具體補繳金額及方式),辦理土地變更登記。
第十八條 集體建設用地使用權出讓合同約定的土地使用年限屆滿,土地使用者未申請續(xù)期的,土地使用權由集體經(jīng)濟組織或村民委員會無償收回,其地上建筑物、附著物按照集體建設用地使用權出讓合同的約定處理。
土地使用者申請續(xù)期的,應當在土地使用年限屆滿前一年向土地所有權集體經(jīng)濟組織或代表集體經(jīng)濟組織行使所有權的村民委員會提出,雙方協(xié)商一致后,按本辦法的規(guī)定重新辦理集體經(jīng)營性建設用地使用權出讓手續(xù)。
第十九條 根據(jù)社會公共利益的需要,國家可以依照法律程序對農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地進行征收。
征收入市農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地的,按市場經(jīng)評估后由征地單位向出讓方補償剩余年期相應的土地出讓價款,再按征地辦法實施征地和補償。
未進行入市的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地按照征地辦法實施征地和補償。
第二十條 農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地使用權租賃是指出讓人以土地所有者代表的身份,將集體建設用地使用權出租給土地使用者使用,由土地使用者與出讓人簽訂一定年期的土地租賃合同,并支付租金的行為。
集體經(jīng)營性建設用地使用權租賃的,經(jīng)出租方同意后可以轉租,改變原合同規(guī)定的使用條件,應當重新簽訂土地租賃合同。租賃土地上的房屋等建筑物、構筑物可以依法抵押,抵押權實現(xiàn)時,租賃土地同時轉租。
第二十一條 采取租賃方式有償提供土地,應當簽訂集體建設用地租賃合同。
集體經(jīng)營性建設用地租賃合同由土地所有人與土地使用者簽訂,包括出租方、承租方、出租宗地的位置、范圍、面積、用途、租賃期限、土地使用條件、土地租金標準、支付時間和支付方式、出租方和承租方的權力義務等內(nèi)容。
第二十二條 集體經(jīng)營性建設用地使用權租金,應根據(jù)土地市場狀況評估后,通過協(xié)議、招標、拍賣、掛牌方式確定。
土地租賃的租金標準應與出讓價款標準相協(xié)調,集體土地租金,不得低于出租底價和按國家規(guī)定的最低限價折算的最低租金標準。一般每3年或5年根據(jù)市場租金變動情況調整一次租金標準。
第二十三條 土地租賃期限可以根據(jù)具體情況,分別采取長期租賃和短期租賃。長期租賃的年限不得超過同類用途土地出讓最高年期,短期租賃工礦、倉儲用地租期不少于10年,商服用地租期不少于5年。
第二十四條 集體建設用地使用權租賃的程序及審批參照本辦法中的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地使用權出讓的有關規(guī)定執(zhí)行。
租賃土地使用權登記后,區(qū)自然管理部門向承租人頒發(fā)不動產(chǎn)權證書,并在不動產(chǎn)權證書上注明“租賃土地使用權”。
第二十五條 農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地使用權作價出資(入股)是指出讓人以土地所有者代表的身份以一定年期的集體經(jīng)營性建設用地使用權作價,作為出資投入到擬設立的企業(yè),股權由集體經(jīng)濟組織或村民委會持有,土地使用權由企業(yè)持有的經(jīng)濟行為,企業(yè)擁有的作價出資(入股)土地使用權,可以依照法律法規(guī)關于土地使用權的規(guī)定轉讓、出租或抵押。
第二十六條 農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地使用權作價出資(入股)的管理,依照本辦法中出讓的第八條至第十九條有關規(guī)定執(zhí)行。
第三章 農(nóng)村集體經(jīng)營性
建設用地使用權轉讓、出租、抵押
第二十七條 集體經(jīng)營性建設用地使用權轉讓是指土地使用者將土地使用權再轉移的行為,主要有買賣、贈與或其他合法方式將土地使用權轉移的行為。
第二十八條 集體經(jīng)營性建設用地使用權轉讓,應根據(jù)原出讓合同的約定確定,出讓方不得非法干預;原出讓合同沒有約定的,須經(jīng)出讓方集體表決確定。
第二十九條 集體經(jīng)營性建設用地使用權轉讓,應當簽訂土地轉讓合同,土地使用年期為集體建設用地使用權出讓合同約定的使用年期減去原土地使用者已使用年期后的剩余年期。土地使用權轉讓,其地上建筑物、其他附著物所有權隨之轉讓,但地上建筑物、其他附著物作為動產(chǎn)轉讓的除外。土地使用權轉讓,應當辦理土地變更登記。
第三十條 集體經(jīng)營性建設用地使用權轉讓應當符合下列條件:
(一)按照出讓合同約定支付全額土地使用權出讓價款,領取不動產(chǎn)權證書;
(二)按照出讓合同約定進行投資開發(fā),完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上;
(三)按照出讓合同進行投資開發(fā),已形成工業(yè)用地或其他建設用地條件。
第三十一條 集體經(jīng)營性建設用地使用權轉讓后,土地使用者需要改變土地使用權轉讓合同規(guī)定的土地用途的,應當征得出讓方同意并經(jīng)規(guī)劃部門和自然資源主管部門批準,重新簽訂土地使用權出讓合同,調整土地使用權出讓價款,并辦理登記。
第三十二條 集體經(jīng)營性建設用地使用權出租是指土地使用者作為出租人,將土地使用權隨同地上建筑物、其他附屬物租賃給承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行為。
第三十三條 集體經(jīng)營性建設用地使用權出租,承租人只有對土地及地上建筑物、其他附著物使用的權利,不得改變土地用途,不得將承租權轉讓、轉租、抵押。
當出租的土地使用權發(fā)生轉移時,新的土地使用權人必須尊重原承租人的合法權利。
第三十四條 集體經(jīng)營性建設用地使用權出租應當按下列程序實施:
(一)出租申請和審核。出租人持集體經(jīng)營性建設用地使用權出讓合同、不動產(chǎn)權證及地上建筑物的使用狀況資料、擬承租人的基本情況、租賃合同草案、租金標準等資料向區(qū)自然資源主管部門提出申請。自然資源主管部門對土地權屬、出租人的土地使用權取得方式、用途、租賃合同等資料進行審查,并調查土地的實際使用狀況。如無異議,15天內(nèi)向出租人給予是否同意出租的回復;
(二)簽訂租賃合同。租賃合同要明確出租標的、租金、租賃期限、對土地合理利用的責任條款、合同的條款及有關出租當事人雙方的權利與義務;
(三)辦理集體經(jīng)營性建設用地使用權出租登記。集體經(jīng)營性建設用地使用權出租雙方當事人憑租賃合同以及其他文件資料到自然資源行政主管部門登記,涉及房屋租賃登記應到不動產(chǎn)登記中心辦理土地出租登記。
第三十五條 集體經(jīng)營性建設用地使用權出租應當符合下列條件:
(一)集體經(jīng)營性建設用地使用權出租,應當簽訂租賃合同,租賃合同不得違背國家法律、法規(guī)和建設用地使用權出讓合同的規(guī)定;
(二)未按建設用地使用權出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地的,土地使用權不得出租;
(三)建設用地使用權和地上建筑物、其他附著物出租,出租人必須辦理出租登記;
(四)建設用地使用權出租后,出租人必須繼續(xù)履行建設用地使用權出讓合同所規(guī)定的義務。
第三十六條 集體經(jīng)營性建設用地使用權出租,出租人與承租人應當簽訂租賃合同。土地租賃合同的主要內(nèi)容有:
(一)合同標的是因出讓、轉讓、土地租賃等有償方式取得土地使用權及其地上建筑物和其他附著物的地塊;
(二)建設用地使用權的租金標準(當事人雙方合理協(xié)商確定);
(三)建設用地使用權出租期限(應在出讓合同約定的期限范圍內(nèi));
(四)租賃期間雙方合理利用的責任。承租人不得隨意改變出讓合同規(guī)定的土地用途;
(五)出租人和承租人雙方的權利和義務;
(六)在同等條件下,承租人有優(yōu)先購買權的規(guī)定;
(七)違約條款及合同終止條款;
(八)其他規(guī)定等。
第三十七條 農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地使用權抵押是指集體建設用地使用者以其不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。
第三十八條 集體建設用地使用權抵押,抵押雙方應持出讓合同和抵押合同及不動產(chǎn)權證書到區(qū)自然資源主管部門申請辦理土地變更登記。
第三十九條 集體建設用地使用權抵押合同,不得違背國家法律、法規(guī)規(guī)定和出讓合同約定。
按照出讓合同約定支付全部土地出讓價款,領取不動產(chǎn)權證書,有權將出讓合同項下的全部或部分集體建設用地使用權抵押。
第四十條 集體建設用地抵押權因債務清償或者其他原因而消滅的,應當辦理不動產(chǎn)注銷抵押登記。
第四十一條 集體建設用地使用權被作為抵押物的,債務人不履行債務時,抵押權人有權依法處分抵押的集體建設用地使用權,并對處分所得享有優(yōu)先受償權。
因處分抵押財產(chǎn)而取得集體建設用地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權,應當辦理過戶登記。
第四十二條 農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地入市涉及工礦用地中采礦證包含范圍的,需完成礦山恢復治理義務并注銷采礦許可證后方可使用該范圍用地。
第四十三條 如入市用地屬于工礦用地的,需先核實是否屬于有主廢棄礦山或歷史遺留礦山圖斑。
如屬于有主廢棄礦山,需提供原礦主自動放棄礦山恢復治理保證金與土地復墾費以及礦山生態(tài)修復治理義務的說明,并完成礦業(yè)權注銷;
如屬于歷史遺留廢棄礦山圖斑,需核實是否符合恢復治理要求。
第四十四條 修復為經(jīng)營性建設用地的,由屬地政府以公開競爭方式確定土地使用權人,也可將礦山生態(tài)修復方案、土地出讓方案一并通過公開競爭方式確定同一修復主體和土地使用權人,并分別簽訂生態(tài)修復協(xié)議與土地出讓合同。
第四章 附 則
第四十五條 本辦法由九臺區(qū)自然資源局負責解釋。
第四十六條 本辦法自發(fā)布之日起施行,有效期至2024年12月31日。
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